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À Paris, un loyer ne se fixe pas librement. Un arrêté préfectoral fixe, pour chaque quartier et chaque type de logement, un loyer de référence majoré que le loyer hors charges ne peut pas dépasser. Celui en vigueur a été signé le 12 juin 2026 et s'applique depuis le 1er juillet 2026. Pour une location vide, il donne 224 plafonds différents, de 18,1 à 45,8 € du mètre carré, et autant pour le meublé, jusqu'à 52,2 €. Trouvez le vôtre ci-dessous, puis comparez-le à votre bail.
Le plafond de votre logement
L'arrêté ne retient que quatre renseignements : le quartier, le nombre de pièces principales, l'époque de construction de l'immeuble, et le fait que le logement soit loué vide ou meublé. La surface à saisir est la surface habitable mentionnée dans votre bail, celle de la loi Boutin, qui peut être plus petite que la surface Carrez d'un acte de vente, puisqu'elle exclut aussi les vérandas et les combles non aménagés.
Calculer le plafond légal
Barème de l'arrêté IDF-2026-06-12-00003, applicable du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026.
Le plafond porte sur le loyer hors charges, dit loyer de base. Les charges, le dépôt de garantie et un éventuel complément de loyer s'ajoutent et ne sont pas compris dans ce chiffre.
Un seul des trois loyers est un plafond
L'arrêté publie trois chiffres par catégorie de logement, et la confusion entre eux fait perdre des recours. Le loyer de référence est la médiane observée sur le marché parisien par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne. Le loyer de référence majoré vaut cette médiane plus 20 %, et c'est le seul chiffre opposable, celui qu'un bailleur ne peut pas dépasser. Le loyer de référence minoré vaut la médiane moins 30 % et sert dans l'autre sens, un locataire déjà en place dont le loyer est inférieur à ce plancher peut se voir proposer une hausse au renouvellement du bail.
Ces trois chiffres se déduisent l'un de l'autre par un calcul fixe, ce qui donne un moyen simple de vérifier qu'une annonce cite bien le barème officiel. Si le montant présenté comme majoré ne vaut pas exactement 1,2 fois le loyer de référence annoncé à côté, l'un des deux a été recopié de travers.
Les mentions obligatoires de l'annonce et du bail
L'obligation d'information est souvent ignorée, et elle est facile à vérifier avant même de visiter. Depuis le 1er avril 2022 pour les annonces des professionnels de l'immobilier, et depuis le 1er juillet 2022 pour toutes les autres, une annonce de location parisienne doit mentionner le loyer de référence majoré applicable au logement et, s'il en existe un, le montant du complément de loyer. Une annonce muette sur ces deux points est en infraction, et c'est un signal sur le reste du dossier.
Dans le bail, les mêmes montants doivent figurer. Si le contrat ne mentionne pas le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois à compter de la prise d'effet du bail pour le réclamer par lettre recommandée, et ce délai court même s'il n'a rien remarqué en signant.
Neuf défauts interdisent le complément de loyer
Un bailleur peut ajouter un complément au-dessus du plafond, mais à des conditions cumulatives que peu de baux respectent réellement. Le loyer de base doit déjà atteindre le loyer de référence majoré, sinon le complément n'a pas lieu d'être. Le logement doit présenter une caractéristique de localisation ou de confort déterminante par rapport aux logements comparables du même secteur, cette caractéristique ne doit pas être déjà prise en compte dans le loyer de référence, et elle ne doit pas être récupérable en charges. Enfin le complément doit être mentionné et chiffré à part dans le bail.
Depuis le 18 août 2022, un logement présentant l'un des neuf défauts suivants ne peut porter aucun complément de loyer, même si toutes les autres conditions sont remplies.
- Des sanitaires sur le palier.
- Des signes d'humidité sur certains murs.
- Un diagnostic de performance énergétique classé F ou G. C'est le défaut le plus fréquent à Paris, où le parc est ancien, et le plus facile à prouver, puisque le DPE est annexé au bail.
- Des fenêtres qui laissent anormalement passer l'air, hors grille de ventilation.
- Un vis-à-vis à moins de dix mètres.
- Des infiltrations ou des inondations venant de l'extérieur.
- Des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois.
- Une installation électrique dégradée.
- Une mauvaise exposition de la pièce principale.
Pour contester un complément, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Passé ce délai, le complément est acquis pour la durée du contrat. Devant la commission, c'est au bailleur de démontrer que la caractéristique invoquée existe et qu'elle est déterminante, pas au locataire de prouver le contraire.
Si votre loyer dépasse le plafond
La démarche est graduée, et les deux premières étapes ne coûtent rien.
La commission n'est pas obligatoire, et le juge peut être saisi directement. Dans tous les cas, l'action en justice doit être engagée dans les trois ans qui suivent la signature du bail, et le loyer corrigé s'applique depuis sa prise d'effet.
En parallèle, le dépassement se signale à la Ville de Paris, en ligne avec un compte Mon Paris. Depuis le 1er janvier 2023, c'est elle, et non plus le préfet, qui instruit ces signalements, met le bailleur en demeure de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu, puis peut lui infliger une amende administrative de 5 000 € au plus pour un particulier et de 15 000 € pour une société. Les deux voies sont indépendantes et peuvent être menées en même temps.
Les quatorze secteurs, du plus cher au moins cher
Le barème ne raisonne pas par arrondissement mais par secteur, et les deux découpages ne se recouvrent pas. Le 15e à lui seul compte trois secteurs différents, et un même secteur peut réunir des quartiers de six arrondissements. Le tableau ci-dessous compare les quatorze sur un cas unique, le deux-pièces d'avant 1946 loué vide, pour que les chiffres soient comparables entre eux.
| Secteur | Quartiers | Plafond au m² | Pour 45 m² |
|---|---|---|---|
| 2 14 quartiers |
Saint-Germain-l'Auxerrois, Palais-Royal, Place-Vendôme, Gaillon, Saint-Merri, Arsenal, Notre-Dame, Monnaie, Odéon, Saint-Germain-des-Prés, Champs-Élysées, Faubourg-du-Roule, Madeleine, Chaussée-d'Antin | 38,3 € | 1 724 € |
| 1 5 quartiers |
Notre-Dame-des-Champs, Saint-Thomas-d'Aquin, Invalides, École-Militaire, Gros-Caillou | 37,9 € | 1 706 € |
| 4 11 quartiers |
Vivienne, Mail, Bonne-Nouvelle, Enfants-Rouges, Archives, Sainte-Avoie, Arts-et-Métiers, Saint-Gervais, Saint-Victor, Val-de-Grâce, Sorbonne | 37,3 € | 1 679 € |
| 3 4 quartiers |
Europe, Muette, Porte-Dauphine, Chaillot | 35,2 € | 1 584 € |
| 6 3 quartiers |
Necker, Ternes, Plaine de Monceaux | 34,8 € | 1 566 € |
| 5 8 quartiers |
Halles, Saint-Georges, Faubourg-Montmartre, Rochechouart, Saint-Vincent-de-Paul, Porte-Saint-Denis, Croulebarbe, Montparnasse | 34,4 € | 1 548 € |
| 10 6 quartiers |
Jardin-des-Plantes, Saint-Ambroise, Sainte-Marguerite, Salpêtrière, Petit-Montrouge, Batignolles | 33,7 € | 1 517 € |
| 12 2 quartiers |
Maison-Blanche, Plaisance | 33,5 € | 1 508 € |
| 11 9 quartiers |
Porte-Saint-Martin, Hôpital-Saint-Louis, Folie-Méricourt, Roquette, Quinze-Vingts, Parc-de-Montsouris, Épinettes, Goutte-d'Or, Belleville | 32,8 € | 1 476 € |
| 7 3 quartiers |
Grenelle, Javel, Auteuil | 32,5 € | 1 463 € |
| 9 3 quartiers |
Picpus, Grandes-Carrières, Clignancourt | 31,6 € | 1 422 € |
| 8 1 quartier |
Saint-Lambert | 31,1 € | 1 400 € |
| 14 4 quartiers |
Bel-Air, Bercy, Combat, Père-Lachaise | 30,6 € | 1 377 € |
| 13 7 quartiers |
Gare, La Chapelle, Villette, Pont-de-Flandre, Amérique, Saint-Fargeau, Charonne | 29,9 € | 1 346 € |
L'écart entre le secteur 2 et le secteur 13 atteint 378 € par mois pour le même deux-pièces de 45 m², soit 4 536 € sur l'année. Le secteur 13 couvre des quartiers du 13e, du 18e, du 19e et du 20e ; le secteur 2 réunit des quartiers du centre et de l'ouest. C'est le même découpage qui structure les 80 quartiers administratifs, dessinés en 1859 et jamais redécoupés depuis.
L'évolution des plafonds en un an
Les plafonds sont recalculés chaque année à partir des observations de l'Olap. Entre l'arrêté 2025 et celui-ci, les loyers de référence ont augmenté de 3,37 % en médiane sur les 224 catégories. Aucun quartier n'a changé de secteur, ce qui veut dire que la géographie du barème est stable et qu'un locataire qui avait repéré son secteur l'an dernier n'a pas à le rechercher.
Une hausse du barème n'autorise pas à augmenter un loyer en cours de bail. En cours de contrat, seule la clause de révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers peut jouer. Le nouveau barème s'applique aux baux signés à partir du 1er juillet 2026, aux relocations et aux renouvellements.
Une seconde règle s'ajoute au plafond. Si le logement était loué dans les dix-huit mois précédents, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf trois exceptions (révision non appliquée dans les douze derniers mois, loyer manifestement sous-évalué, travaux d'amélioration), et toujours sous le plafond. Demandez le montant du loyer précédent, le bailleur doit l'indiquer dans le bail.
Le 24 novembre 2026
L'arrêté porte une date de fin inhabituelle. Au lieu de courir jusqu'au 30 juin suivant, comme les précédents, il s'arrête au 24 novembre 2026. C'est le jour où prend fin l'expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dont la durée a été portée à huit ans par la loi du 21 février 2022. Le préfet ne pouvait pas fixer de plafond au-delà de la base légale qui le lui permet.
Les logements que l'encadrement ne concerne pas
Le dispositif vise le logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, ainsi que le bail mobilité lors d'une première mise en location. Il ne s'applique donc pas aux logements sociaux, aux logements conventionnés par l'Agence nationale de l'habitat, à ceux qui relèvent encore de la loi de 1948, aux meublés de tourisme, aux résidences-services comme les résidences étudiantes, ni aux sous-locations. Une colocation est traitée comme un seul logement, et c'est la somme des loyers de tous les colocataires qui se compare au plafond, même quand chacun a signé son propre bail.
Reste le cas des locations de courte durée déguisées, où un bail mobilité est renouvelé indéfiniment pour éviter le plafond. Le bail mobilité n'est pas renouvelable, et un contrat reconduit devient un bail ordinaire, avec le plafond qui va avec.
Questions fréquentes
Quel est le plafond de loyer dans mon quartier à Paris ?
Il dépend de quatre choses et d'elles seules : le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction de l'immeuble et le fait que le logement soit loué vide ou meublé. L'outil de cette page donne le chiffre exact pour votre cas, à partir de l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026. Pour un deux-pièces d'avant 1946 loué vide, le plafond va de 29,9 € du mètre carré dans le secteur le moins cher à 38,3 € dans le plus cher.
Que faire si mon loyer dépasse le loyer de référence majoré ?
Écrivez au propriétaire en recommandé avec accusé de réception pour lui demander de ramener le loyer au plafond, en citant l'arrêté. S'il refuse ou ne répond pas, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, 5 rue Leblanc, 75911 Paris Cedex 15. Vous pouvez aussi saisir directement le juge des contentieux de la protection, dans les trois ans qui suivent la signature du bail. En parallèle, signalez le dépassement à la Ville de Paris avec un compte Mon Paris. Depuis 2023, c'est elle qui met le bailleur en demeure et peut lui infliger une amende de 5 000 € s'il est un particulier, 15 000 € s'il s'agit d'une société.
Le complément de loyer est-il légal à Paris ?
Oui, mais il est encadré. Il n'est possible que si le loyer de base atteint déjà le loyer de référence majoré, si le logement a une caractéristique de confort ou de localisation vraiment déterminante par rapport aux logements comparables du secteur, et si cette caractéristique n'est ni déjà comptée dans le loyer de référence ni récupérable en charges. Il doit être écrit et chiffré séparément dans le bail. Neuf défauts l'interdisent, dont un DPE classé F ou G et des sanitaires sur le palier.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux meublés et aux colocations ?
Oui. L'arrêté fixe un barème propre au meublé, plus élevé que celui du vide, secteur par secteur et catégorie par catégorie. La colocation est traitée comme un seul logement, que les colocataires signent un bail unique ou un bail chacun, la loi interdisant que la somme de leurs loyers dépasse le loyer applicable au logement entier. Restent hors du dispositif les logements sociaux, ceux conventionnés par l'Anah, ceux soumis à la loi de 1948, les meublés de tourisme, les résidences-services comme les résidences étudiantes, et les sous-locations.
L'encadrement des loyers va-t-il disparaître en novembre 2026 ?
L'arrêté en vigueur s'arrête au 24 novembre 2026, jour où prend fin l'expérimentation ouverte par la loi du 23 novembre 2018 et prolongée à huit ans par la loi du 21 février 2022. Sans nouvelle loi, il n'y aura plus de plafond opposable à Paris après cette date. La proposition de loi du député Iñaki Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être discutée au Sénat le 21 octobre 2026. Tant qu'elle n'est pas votée dans les mêmes termes par les deux assemblées et promulguée, la suite n'est pas acquise.