Louer un appartement à Paris

Mis à jour le 26 août 2026

Louer à Paris se joue sur trois terrains à la fois, un loyer qui ne peut légalement pas dépasser un plafond, un budget d'entrée qui atteint souvent trois à quatre fois le loyer mensuel, et un dossier qu'il faut avoir complet avant la première visite parce que les biens partent en quelques heures. Cette page donne les trois chiffres et les règles qui vont avec, honoraires d'agence compris, aux montants en vigueur en 2026.

Le budget du jour de la signature

Le loyer mensuel est la partie visible. Le premier jour coûte davantage, parce que trois sommes tombent ensemble, le premier loyer, le dépôt de garantie et, quand une agence gère la location, ses honoraires. L'outil ci-dessous les additionne à partir du plafond légal du quartier, c'est-à-dire du loyer maximal que le bailleur peut demander pour ce logement.

Les honoraires d'agence ont changé en janvier 2026

Une agence ne facture au locataire que quatre prestations, et chacune est plafonnée au mètre carré de surface habitable. Paris relève de la zone très tendue, la plus élevée des trois. Le plafond était de 12 € du mètre carré pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, et de 3 € pour l'état des lieux, depuis le décret du 1^er août 2014. Ces montants n'avaient jamais bougé en onze ans.

Ils ont été révisés par arrêté du 13 novembre 2025, à hauteur de la hausse de l'indice de référence des loyers du troisième trimestre 2025, soit 0,87 %. Depuis le 1^er janvier 2026, les plafonds parisiens sont donc de 12,10 € et 3,03 € du mètre carré.

Deux règles complètent ces plafonds. La part facturée au locataire ne peut jamais dépasser celle facturée au bailleur, si bien que si l'agence prend 900 € au propriétaire, elle ne peut pas en prendre 1 200 au locataire, même si le plafond au mètre carré le permettrait. Et aucune somme ne peut être exigée avant la signature du bail, ce qui rend illégal le chèque de réservation qu'on voit encore réclamer pour bloquer un logement.

Le dossier tient en quatre catégories

La liste des pièces qu'un bailleur ou une agence peut réclamer est limitative. Elle tient en quatre catégories, et tout ce qui n'y figure pas est interdit, y compris quand le candidat le propose de lui-même.

Un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, un contrat de mariage, rien de tout cela ne peut être exigé. Une demande hors liste expose le bailleur à une amende de 3 000 €, portée à 15 000 € s'il s'agit d'une société. Le même plafond de quatre catégories s'applique aux pièces demandées à la caution.

Le service public DossierFacile monte le dossier, vérifie les pièces et produit un document unique, ce qui règle le problème pratique du candidat qui envoie quinze fichiers par courriel. Ce n'est ni une garantie ni un label, cela dit seulement que les pièces ont été contrôlées.

Trouver un garant

Le bailleur parisien demande presque toujours un garant. Trois solutions coexistent, et elles ne s'adressent pas aux mêmes profils.

• Un garant physique. Un proche qui signe un acte de cautionnement. Le bailleur ne peut pas exiger de lui d'autres pièces que les quatre catégories du dossier, et il ne peut pas cumuler ce garant avec une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
• Visale. Une caution gratuite d'Action Logement, ouverte à tous les moins de 30 ans quel que soit leur statut, et aux salariés du privé en mobilité au-delà. Elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés sur les trois premières années. Le plafond de loyer couvert est de 1 940 € charges comprises en Île-de-France.
• Une garantie payante proposée par des sociétés privées, généralement facturée un pourcentage du loyer annuel. À n'envisager qu'après avoir vérifié qu'aucune des deux premières ne fonctionne.

Le DPE fait sortir des logements du marché

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est réputé indécent et ne peut plus être mis en location. Le calendrier ne s'arrête pas là, la classe F devenant inlouable au 1^er janvier 2028, la classe E au 1^er janvier 2034. Un bail en cours n'est pas annulé, mais le logement ne peut plus être reloué à son départ tant que des travaux n'ont pas été faits.

Sur les 813 727 diagnostics d'appartements parisiens enregistrés par l'ADEME depuis juillet 2021, 7,0 % sont classés G et 17,9 % classés F ou G. La géographie de ces logements ne suit pas celle des prix.

Le 6^e, le 7^e et le 5^e arrivent en tête, le 13^e ferme la marche avec 10,9 %, soit deux fois moins. Les arrondissements les plus chers de Paris sont donc aussi ceux qui comptent le plus de logements interdits à la location ou en passe de l'être. L'explication tient à l'âge du bâti.

Un immeuble d'avant 1948 donne 25,7 % de diagnostics F ou G ; un immeuble des années 2013 à 2021 en donne 0,1 %. Le 6^e et le 7^e sont en tête du classement parce qu'ils sont presque entièrement construits avant 1948, pendant que le 13^e et le 19^e ont été largement rebâtis après-guerre. Dans une recherche, demandez l'étiquette avant de vous déplacer, et méfiez-vous d'une annonce qui ne l'affiche pas alors qu'elle est obligatoire.

La saison du marché locatif parisien

Le marché locatif parisien suit une saison marquée. De la mi-juin à la mi-septembre, les départs d'étudiants libèrent des logements mais amènent aussi tous les candidats en même temps, si bien que l'offre est plus large, la concurrence maximale, et un studio bien placé reçoit des dizaines de dossiers le jour de sa parution. De novembre à février, il y a beaucoup moins d'offres, mais un dossier correct passe presque toujours.

Le préavis de départ est d'un mois à Paris, en vide comme en meublé, parce que la ville entière est classée en zone tendue. Les logements se libèrent donc avec un mois de visibilité seulement, et une annonce en ligne correspond souvent à une entrée dans les lieux sous trois à quatre semaines. Chercher six mois à l'avance ne sert à rien, chercher trois semaines à l'avance est déjà tard.

Trois pièges parisiens

• La surface annoncée. L'encadrement des loyers se calcule sur la surface habitable, celle de la loi Boutin, qui exclut les parties de moins de 1,80 mètre de hauteur. Sous les toits, l'écart avec la surface au sol dépasse couramment le quart. Un bailleur qui calcule son plafond sur la surface au sol se croit dans les clous et n'y est pas.
• Le bail mobilité reconduit. Il dure d'un à dix mois, il ne permet aucun dépôt de garantie, et il n'est pas renouvelable. Un contrat qu'on vous propose de reconduire une deuxième fois devient un bail ordinaire, avec le plafond, le préavis et les droits qui vont avec.
• La colocation à baux séparés. Chaque colocataire signe son propre contrat pour sa chambre, et il se dit souvent que le procédé permet de dépasser le plafond du logement entier. C'est faux : l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut pas excéder le loyer applicable au logement. Un total supérieur au plafond se conteste, quel que soit le nombre de baux, et la colocation à Paris obéit aux mêmes plafonds.

Une fois les clés en main, notez le numéro d'un serrurier, d'un plombier et d'un électricien de votre arrondissement. On les cherche toujours au pire moment, et c'est précisément celui où l'on ne compare rien.

Et si vous découvrez des punaises de lit dans les jours qui suivent l'emménagement, sachez que la loi du 23 novembre 2018 impose au bailleur de délivrer un logement exempt de toute infestation, et la désinsectisation est à sa charge, pas à la vôtre.

Questions fréquentes